以未来的视角指导投资

外部的俄乌冲突还在持续、中美脱钩的趋势也将持续存在，中国的消费复苏强劲但地产及相关领域的出清还需要时间。在这样一个宏观环境背景下，我们认为未来中国的货币政策、宏观环境以及当下的房地产问题可能将会出现以下几个特征。

1、 中长期的货币宽松环境

站在今天的这个时点，可以预见未来中国出口这台引擎逐渐可能会慢下来，而地产行业的出清还没有结束，还需要时间，那么与之对应的在经济目标的指引下，货币政策就会相对宽松。中国未来可能在中长期的货币政策上都会比过去十年要宽松的多。

由于外部的脱钩压力持续存在，我们经济循环中的外循环面临压力，经济增长就主要依赖内循环，由于缓慢的失去一个引擎的动力，随之而来的将是我们经济的潜在经济增长率的下滑，为了对冲这样的下滑，逻辑上货币政策应该是宽松的，而这种宽松不会是短期的，很可能是8年、10年的中期长期的。那么在这种情况下，短期来看是利好债市，而长期来看是利好股市等权益资产价格。

2、 中国即将进入新的经济周期

中国现在的风险是地产这个烂苹果如何平稳过渡到新的发展周期，资本市场担心的地产这个坏苹果会不会导致风险快速大面积扩散，甚至像2008年时的美国，地产行业的风险扩散到金融行业，也使得A股和港股的估值处于历史性的低位。

美国次贷危机爆发前，美国处于对抗高通胀的紧缩周期。美国在解决房地产泡沫推动行业进入出清的过程中，房价出现了快速的下跌，由于投资银行对于前期潜在的风险视而不见、风险管理措施缺位以及金融衍生品的泛滥等等因素导致房地产行业的风险蔓延到金融行业，进而威胁到美国国家的金融安全。

对比美国，在房地产行业出清过程中，国内的货币政策已经向前走了一步，从紧缩的货币政策转变为宽松的货币。而促使本轮货币政策调整的主要原因是外部需求的大幅放缓的主动调整，而并非地产行业的出清产生了不可控的风险被动应对措施。与美国2008年时的经济周期阶段不同，当时美国的经济周期是从顶部向下，而国内目前的经济周期所处的位置是底部向上，货币政策进入一个宽松的周期，在宽松的货币环境之下，对于当前房地产出清具有有利的宏观环境。

当前国内CPI非常低，使得宽松的货币政策有较长实施周期的预期，比较有利于房地产行业出清并进入新的周期。此外，在百姓的衣食住行方面，除了“住”其他方面复苏的都不错，整个经济的内部循环还是比较顺畅、有活力的。虽然看起来这个坏苹果很难解决，但在国内货币宽松和主要内循环顺畅且有活力的环境下，处理起这个坏苹果就有了比较大的空间。

3、 政策正在推动房地产行业进入新周期

目前主要讨论和期待的政策方向主要集中在两个方面，一个是解决需求不足的问题，一个是存量地产资产风险的处置问题。从目前推出的政策来看，主要是针对解决需求不足的政策，比如说近期一线、二三线城市在限购限贷政策上的调整。

从供求角度看，当前地产公司拿地的热情已经降到历史低位，新增的供给受限。同时，贷款利率降低，新型城镇化带来新增需求，那么供求未来总会出现一个临界点，这个临界点之后，地产行业也进入新的发展周期。一般来说对于存量风险和需求不足的双管齐下效果会更好，效率会更高，行业也会更快的进入新的周期，宏观经济总体上也会进入宽松货币环境下以内循环为主的新的发展阶段。