2022主要城市住户杠杆率

“远水”如何“解渴”

异地卖房，其实不算新鲜的招数。

早在十年前，旅居地产就有过一波热潮，黄山、青岛、昆明、海南等旅游城市在沿海城市巡回推介，市场反响亦属实不错：2013年，位于青岛的碧桂园·十里金滩看房团一经推出，名额就被抢“订”一空；万达西双版纳国际度假区在厦门的代理商接受媒体采访时表示，“效果非常好，客户第一次来，当场直接下定，出乎我们的预料。”彼时，连安宁、晋宁、东川、富民这些昆明郊县的房产都被外地客人哄抢。

只是，这波热潮没有持续多久，旅居地产就陷入了漫长的沉寂。一份去年发布的《康养蓝皮书：中国康养产业发展报告》点出，中国旅游地产的空置率高达80%。超高的空置率加上缺少有效运营管理，造成旅居康养地空心化现象。

而到今年，这些坐落于三四线城市的远郊度假房，更是走到了难上加难的境地。随着北上广深等一线城市，以及杭州南京苏州等强二线逐步放开限购，购房需求将进一步向核心城市、核心地段集中，一方面这些城市有着更强的产业基础、人口引力，相应有着更强的刚需市场托底，另一方面大众心里已经愈加清晰，哪里的房子真正拥有保值增值的空间，旅居地产“画饼”已不奏效。

但也不能否认，把房子卖到外地去，也是三四线城市的一种“自救”尝试。黄山市住房和城乡建设局（市城市管理局）党组成员、总工程师吴东升表示：“黄山市近几年房产销售中，30%以上购房者为外地市民，其中以合肥、杭州、上海等地市民居多。”

至于怎样把房卖给外地人，其实也是一门学问。

首先，当都市圈成为城市化的新一轮推力，跨城通勤会给卫星城释放更多住房需求。同时，惠州的故事也在暗示，这些城市要警惕沦为“睡城”的风险，在承接中心城市人流溢出的同时，做强产业、打造内生动力。

其次，对于半径超出都市圈范围的旅居地产，优化供给很重要。过往的新闻报道里，度假房到手变烂尾楼、荒郊房的不在少数。当买房的消费者变得愈加谨慎，随便圈块地、画个沙盘图就能躺赚的时代已经落幕，前些年畅销的旅游地产项目，大多户型小、总价低、选择多，中介机构和开发商推出协助解决购房后的过户、物业等问题的一站式服务，而不止于旋风式的开推介会。

当楼市走向发生转变，弱需求的城市只有更大的突破，才能避免走向“至暗时刻”。

作者系南风窗长三角研究院研究员